三重買屋賣屋在地生活社區專家林其慧

本息定額攤還 財務好規劃 惟還款總額略高

並非所有房貸方案都有提供本金平均攤還法方案，提醒民眾申辦貸款時，可多諮詢行員。黃競鋒攝

【洪安怡╱台北報導】市面上有各種房屋貸款方案，若想省下利息，除了選擇較低的房貸低利率外，還款方式也是門學問。一般最常使用的本息平均攤還法，每月繳款金額固定，讓民眾容易管控預算，但還款利息總額卻會略高於本金平均攤還法，想省息的借款人非得精算不可。

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攤還方式比一比

房屋貸款的還款的方式可分為本息定額攤還法及本金平均攤還法2種，一般最常使用的是本息定額攤還法，以借款人的本金與還款時間，計算出借款人連本帶利共須繳交多少金額後，平均分攤於還款期，讓借款人每月攤還同樣的金額，但其中本金與利息的結構不同，通常是前期利息負擔較多，後期慢慢減少利息，加重本金比例。

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本金攤還法先苦後甘

本金平均攤還法則是將本金平均分攤到還款期，利息以當月的貸款餘額計算，舉例而言，借款120萬元，還款期限為10年，年利率為2%，以本金平均攤還法繳款，每月固定攤還1萬元的本金，第1個月以120萬元的貸款餘額計算，償還的利息為2000元，加上本金後的當月還款金額為12000元，第2個月以119萬元的貸款餘額計算利息為1983元，加上本金後的當月還款金額為11983元，以此類推依序遞減。
由上例可見，本金平均攤還法共繳交約12萬1000元的利息，但若為本息定額攤還法，每月固定攤還約11042元，雖每月負擔減輕，但共繳交約12萬5000元的利息，比使用本金平均攤還法的借款人多支出約4000元的利息總額。

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

政府打房政策影響之下，以往高成數貸款已不復見，甚至有民眾買房之後才發現沒辦法達到預期貸款成數，籌不出貸款差額，面臨解約的違約金糾紛，也有民眾原想買工業住宅，即便要自用，卻發現不符申請政府低利貸款、銀行估價貸款成數又低，專家就建議，買房屋況本身最重要，其次環境、個人信用財力條件也非常重要。

要順利通過房貸審核，一定要掌握幾項要點。(好房News記者陳韋帆／攝影)

房貸商品五花八門，商品類型與利率容易讓人眼花眼花撩亂，專家指出，挑選房貸不單只看利率高低，還要考量自身的收入條件，以及合適的還款方式，才「借得歡喜、還得輕鬆」。

考量 1利率、2收入、3還款法

市場常見的房貸商品有6種類型；其中，以不同的利率計算方式可分為「指數型房貸」、「固定型房貸」、「遞減型房貸」。

房貸產品種類甚多，民眾需依自身條件精打細算，選擇適合產品。

一間房子動輒數百、上千萬元，民眾多數得申請房貸才有能力圓買屋夢。但市面上房貸產品多樣、申貸與契約條款繁雜，民眾若對契約一知半解，恐怕落入房貸陷阱。專家提醒，簽約時須清楚本金、利率的攤還方式，並留意相關手續費用，及應享有30天契約審閱期。

留意本金、利率攤還方式 30天審閱期

一般房貸期間長達20~30年，民眾若有多餘資金可提前償還或轉貸，可能衍生違約金的問題。東森房屋加盟總部法務長周秉瀛表示，若在綁約期限內解約，銀行多會收取違約金，民眾在申貸時就須留意該銀行對違約金的收取方式與計價標準。一般而言，違約金以扣掉本金後的金額做為計算基礎才合理。

民眾與銀行簽訂契約前，最好逐一確認條款內容，以免吃悶虧。

文／曾鈴雅  整理報導    插圖／凹司釘

第五招 貸款年限算總息較保險

房貸成本的多寡，不僅只於銀行間的利率高低，也必須將開辦費、徴信查詢費、帳戶管理費等種費用都算進去，專家建議要找到最划算的房貸產品，可以預先計算還清貸款的年限，再分別試算借款期的「總利息」較保險。

對於短期內還款能力較有限的首購族而言，可以選擇「階梯式房貸」組合，它的利率主要依定儲利率浮動，隨著時間一段一段上升，在房貸初期利率較低，可以稍加舒緩還貸壓力，如能在利率低檔時提早還清，將省下不少房貸利息。但由於「階梯式利率」具有「先甘後苦」的特性，還是要做好長期的理財規劃，才不會負擔越來越重。

文／曾鈴雅  整理報導    插圖／凹司釘

第三招 理財型房貸 資金周轉較靈活

首購小資族該如何做好日後的財務分配呢？ 專家建議可以採行「333資產配置法」，將每月薪水分成三等份，分別用來支付生活開銷、繳納房貸及理財；所以房貸金額不要超過薪水的三分之一。

若為預防計劃趕不上變化，能夠有一筆可靈活應急的資金，則可以選擇利率不到3%的理財型房貸。概念是將不動產抵押給銀行，透過將已償還的本金部份，轉化成可以活用的理財額度，讓你在付房貸的同時，還可以循環累積一筆理財或周轉金，以備不時之需所用。

相較於個人信用貸款動輒6%~10%的貸款利率，理財型房貸的借貸成本相對較低，且還有隨借隨還、動用才須繳息、按日計息的好處，讓貸款人有餘力可以依生活需求及變動靈活調配資金。

文／曾鈴雅 整理報導   插圖／凹司釘

對於省吃儉用的小資族來說，只要能存夠百萬買房，就算再辛苦也值得！但別忽略了，買房後緊接著要「Fighting」的是動輒數百萬以上、為期20∼30年的房貨償還期；若没審慎盤算自己的收入與還款能力，繳納房貸的壓力將比存錢更辛苦。

小資一族雖然總能把「苦哈哈」的生活，當吃補一樣化為打拼的力量；但為了不讓房貸扼殺生活品質、變成更沉重的生活負擔，首購小資在買房前對於房貸選擇、利息計算、還款方式更需要精打細算。以下七招房貸減壓數，教你挑對房貸，輕鬆還款，圓夢買房没負擔！

第一招：善用政府、外銀的優惠房貸

 發表於 2013/04/10 11:13

記者仝澤蓉／台北報導

打房措施從台北蔓延到桃園，與銀行房貸利率1.9%起跳，壽險業目前還找得到1.86%到1.88%相對低的利率。在一片打房聲中，壽險業房貸相對有競爭力，但擔心引發主管機關注意，生意做得很低調。

行庫打房目標從台北轉移到桃園。（圖／好房資料中心）

中央銀行管制房貸措施從公營行庫著手，土地銀行更率先發難，把房貸管制的觸角延伸到桃園八德、中壢青埔和蘆竹南崁。目前大型銀行除非整批房貸利率可能還有2%以下，其餘房貸利率都在2%以上，至於一般銀行目前房貸利率也都在1.90%-1.95%之間，反而是國泰、新光、南山、富邦等大型壽險公司，對房貸業務較為積極。

記者馬慎渝／綜合報導

好房News記者李玲玲／綜合報導