三重買屋賣屋在地生活社區專家林其慧

撰文者：游筱燕  Smart智富月刊第176期 2013-04-01

▲早年工業住宅爭議不斷，最有名的例子即是新北市中和區的元氣大鎮，因無法變更地目而延遲交屋，導致民眾上街頭抗議，買工業住宅不得不防。（攝影者．翁挺耀）

小七和小芳是對才剛結婚的新婚夫婦，他們都在台北市松山區工作，計畫2年內生子。考量松山區房價較高和通勤時間較長後，他們決定往南港區尋覓合適的小窩，只是目前該區的新成屋行情約在每坪65萬∼75萬元，即使是買小2房、25坪的產品，動輒也要1,600多萬元，實在超出他們的預算太多。正準備要放棄時，他們聽說在南港區竟然還有每坪開價55 萬元的預售案，仔細打聽下得知該建案是個「工業住宅」，這是怎麼樣的產品呢？入住之後會不會出問題？

近年來產業外移，加上都市人口過度集中，建商在一地難求下，紛紛轉向工廠所空下的工業用地來推案蓋一般住宅，這種住宅被稱為「工業住宅」。

一般人可能會直接將工業住宅與不合法聯想在一起，但是漢唐地政士事務所所長柯玉秋強調，其實在工業區蓋的建物做為住家使用時並不盡然是違法，它真正遊走於法律邊緣的是室內「違建」，意思是說，若是建商本就以工廠、廠房、倉庫、宿舍等用途的特性賣給你（隔間少、廁所少、空間大），而你也依此現況做為住家使用，就並不違法。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】財政部高雄國稅局表示，依特種貨物及勞務稅（簡稱特銷稅）條例第5條第2款規定，因換屋需要而持有2戶自住房地者，其出售原房地，或因非自願性因素出售新房地，出售的房地持有期間在2年以內者，須符合同條第1款規定，亦即所有權人與其配偶及未成年直系親屬於出售後僅有1戶房地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，始得免課徵特銷稅。 

該局旗山稽徵所進一步指出，依財政部2013年4月10日發布台財稅字第10204519110號令釋規定，持有2戶自住房地的所有權人出售已設籍的原房地（或新房地），應於出售日（訂約日）之次日起3個月內，將戶籍由原房地（或新房地）直接遷移至新房地（或原房地）。 

例如甲君單身，於2012年6月15日取得A房地並辦妥戶籍登記，持有期間無供營業或出租使用，為換屋需要，甲君於2012年8月1日取得B房地，並於同年10月5日出售A房地，則甲君應於出售日次日起3個月內將戶籍由A房地遷移至B房地，始享免課徵特銷稅。

【問題一】購屋如何議價，議價空間有多少？

【答：】 
買房子最怕買貴，可是要怎麼議價又是一門學問。住商不動產企研室主任徐佳馨分析，一般的議價空間大概是一成左右，也就是開價的九折。例如屋主開價1600萬元，大概可以從1440萬元開始議價，成交價可能可以落在1500萬元左右。 

議價前依舊是「多看多比較」，一般人決定要買房時，雖然已經有區域、預算、類型等已經規劃好的想法，不過很多事情仍然是「眼見為憑」，多看、多比較，掌握房市最新動態、增加自己的看屋知識與常識，買房才能掌握價格，一出手便成功。 

好房News記者馮牧群／採訪報導

不管買方或是賣方，都想追求心中理想的房價，但是房價是否合理，往往沒有個準則，內政部提供的實價揭露資訊畢竟還是屬於落後指標，大家最好學會掌握以下的房價精算原則，買方才能判斷區域的合理價位，賣方也可定出一個不後悔的開價。

計算房價沒有一定公式，但購屋族若能掌握原則，將有助找到心中最滿意的價格。(好房News記者馮牧群／攝)

首先是｢能力評估法｣，人人都喜歡住在市中心，但房價卻不盡討喜，所以買房時切記先評估自身能力，才選擇適合地點。專家指出，房價高漲時，市郊反而較有成交動能，市中心週邊區域的房產往往只須1/3的價格。像是剛入社會的新鮮人，在買屋本不夠多時，可從第二、三環區段找房子，等結婚後錢存夠了，夫妻再用換屋方式往市中心移動。

文／Sway

很多房屋看似華美，買起來輕鬆，但日後你要轉手，都會住進套房，這就是好買不好賣的房屋，而這類房屋居然越來越多。

好房News記者林茂榮／新北報導

 發表於 2013/04/20 11:18

蘋果日報記者周承諺╱台北報導

專家表示，民眾購屋前除完整檢查屋況，尋求有品牌的仲介，並可要求提供現況說明書並通過輻射屋、海砂屋氯離子檢測後，再考慮購買。

買屋前上網找房子成為趨勢，但根據好房網網路調查，5成網友不滿意網站內涵，近8成至少逛3個以上網站，才能找到想要物件，買房子變成累人事。對此，永慶房仲集團在今(22日)成立好房買房新頻道，以「好房六多、一鍵搞定、在地達人」等策略，區隔市場，標榜網友「住居大小事，一站搞定」，搶占龐大的網路買屋商機。
買屋網站 全方位服務最重要

網路看屋買屋注意事項

好房網日前針對50位對社區及生活圈資訊有高度需求的網友，進行深度訪談，該網站副總經理林繼正分析訪談結果表示，線上找房十分耗費精神，加上網路資訊零散，未必符合個人需求。從看房到找到理想物件，至少得花3個月以上，包括每晚流覽網站，加上週六、日經紀人帶看，以至於有高達88%網友，期待買屋頻道有社區生活圈達人服務，即問即答最方便。

該份報告同時指出，有近8成網友要去3個以上網站找房子資訊，其中逾5成(54.5%)網友去4個以上網站找房子。顯見買屋頻道雖是百家爭鳴，但提供一站到底服務的屈指可數。
此外，有37.2%的網友，希望透過網路深入了解社區大樓管理、住戶素質、公設管理、樓況等，34.2%希望買屋頻道完整介紹物件週遭的生活圈資訊，如學區、公車路線。

挑高小豪宅的天花板高度較高，很多人為了增加使用空間常會加做夾層，但事實上夾層多數為違法的，交屋時，最好要求建商出示經政府核准的建照及平面設計圖面，如上面已有夾層設計

，並照圖施工，取得使用執照即為合法夾層。

購買挑高小宅 務必確認權狀

挑高小坪數宅 適合需求單純者

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】梅雨季節即將到來，對於想買屋自住的民眾來說，反而是看屋的好時機，房地產專家常說「下雨天，看屋天」不是沒道理，購屋民眾反而可利用下雨天，從裡到外仔細查看，無論是漏水屋或是積水屋，一遇到雨季立即原形畢露。

台灣的氣候潮溼多雨，很多人喜歡購買價錢與坪數實在的中古房屋，不用花錢買較多的公設，不過中古房屋不比新屋，屋齡越久問題也就越多，少不了要花錢裝修，因此在買屋前要注意管線防水等施工基礎問題，才能避免日後漏水、壁癌等惱人問題發生。

記者陳美珍／台北報導

短期內換屋欲爭取免稅，要把握戶籍登記的「限時條款」。財政部最新規定，無論一般換屋或非自願性換屋，出售不動產後三個月內，必須將戶籍遷入留供自住的房屋，才能免課特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。

財部新規定，出售不動產後三個月內遷入自住房屋者適用，不溯及既往。(圖／好房資料中心)

為使換屋民眾有所依循，財政部規定，戶籍登記限時條款即日起施行，但不會溯及既往；4月10日前未核課確定案件，不受限制。

財政部昨（10）日發布最新規定，針對因換屋需求而持有二戶自用住宅並出售舊屋者，以及因非自願性因素出售新屋的納稅人，所出售房地的持有期間在二年以內，所有權人與配偶、未成年子女在新屋或舊屋的戶籍登記符合規定條件，留供自住房地無出租、無營業者，即可免課奢侈稅，包括以下二點：

記者馮牧群／採訪報導

近日接連發生的凶殺案讓社會大眾人心惶惶，房屋買賣時，大多數人都對凶宅敬而遠之，能不碰最好，以致價格與一般住宅天差地遠。專家指出，市場上願意承接這類物件的，幾乎都是做宗教性使用的買方，假如凶宅是價值更高的老屋或店面，幾乎不用擔心找不到買主。

一般人都怕被凶宅或鬼屋嚇破膽，少數特殊買方卻特別挑選這種物件逢低買進。(圖／好房資料中心)

現行不動產法規中雖對凶宅並無明確定義，卻深深影響民眾的購屋意願，就實務上，凶宅不能與鬼屋畫上等號，而是泛指「曾發生過凶殺或自殺致死案件」或「非自然身故」的房屋。

過往法界多數判例都將凶宅視為「物的瑕疵」，即凶宅會因多數民眾的心理排斥，造成房屋價值下跌，因此向來市場接受度較低，屋主想不降價出脫都難，買方非常稀少。

成屋買賣定型化契約如有損害消費者財產之虞者，將處6萬元以上150萬元以下罰鍰

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」於2013年5月1日上路，未來相關主管機關將查核業者使用之成屋買賣定型化契約，如有損害消費者財產之虞者，將依消費者保護法相關規定處新台幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，希望業者能切實遵守。
 
成屋買賣定型化契約應記載事項之訂定6個重點，包括：
1.企業經營者應讓買方攜回審閱契約條款的期間至少5日(契約審閱期)。
2.各期付款的款項可分為簽約款、備證款、完稅款、交屋款(付款約定)。
3.貸款金額少於預定貸款金額之處理方式(貸款處理)。
4.買賣標的應繳納稅費負擔之約定(稅費負擔之約定)。
5.賣方應擔保買賣標的物權利清楚無被他人占用或占用他人土地(賣方之瑕疵擔保責任)。
6.買賣雙方逾期交屋或付款之違約賠償責任，其解除契約者，違約金不得超過房地總價15%(違約之處罰)。
 
至於不得記載的7個事項，包括：
1.不得約定買方須繳回契約書。
2.不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。
3.不得約定廣告僅供參考。
4.不得約定使用與實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
5.不得約定請求超過民法第205條所訂20%年利率之利息。
6.不得約定拋棄審閱期間。
7.不得為其他違反強制或禁止規定之約定等。

記者周承諺╱台北報導

「一般委託」與「專任委託」最大差異，在於「一般委託」可授權2家以上房仲業者同時銷售物件，好處是物件曝光通路多，有助加快銷售速度。「專任委託」只能授權一家房仲業者獨家販售，獲授權的房仲通常可營造獨家販售的稀有性，有助成交較高的價格。2種委賣契約各具優點。

「一般委託」視為多數民眾選擇的委賣方式，主因為民眾可與2家以上的房仲簽署委託，等於擁有多家房仲品牌的客源，可縮短房屋的銷售期，成交後只須支付仲介費給先找到買主的房仲。

採訪╱周承諺  攝影╱唐紹航

天時地利不動產經理張欣民建議，民眾買屋前，可先依自身的財務條件算出足以負擔的房屋總價。

以台北市的首購產品為例，預算約抓在1000萬元以內，依此購屋者必須負擔3成的自備款300萬元，7成為銀行貸款；再透過試算表，算出每月須攤還本金與利息的金額，做為買屋算盤第1步驟。

採訪╱潘姿羽

買房是人生大事，民眾可能一邊看屋，一邊在腦海勾勒著裝潢藍圖，想像著一家人入住新屋後的溫馨場景。但專家提醒，買屋後很可能才是發現問題的開始，例如，房屋的結構問題常隱而不顯，實際住過才會發現。建議民眾看屋時除檢視採光、格局等基本條件，也要留意是否有施工瑕疵、漏水疑慮等問題。

都會區多屋齡老舊的成屋，民眾選購時，得從外而內多方檢視屋況(攝影╱王建棟)

根據內政部eHouse不動產交易服務網所作「100-101年房地產消費糾紛原因統計年報表」，「房屋漏水問題」在高雄市佔22%，在台北市、台中市也都有約11%的比例，是成屋買賣市場中最常見的消費糾紛。但漏水問題不見得一眼就能看出來，民眾除看屋時觀察細節，簽約時也可加註「一定期限內若有漏水情況，賣方(或仲介)應負修繕責任」，以保障自身權益。

若建案陽台外推，留意出水口結構是否受影響恐有漏水疑慮

【經濟日報／黃啟菱】

許多想投資法拍屋的民眾，都會遇到想買的物件仍有租約之情況，對此，寬頻房訊指出，因民法第425條規定「買賣不破租賃」，只要該物件在法院未排除租賃權、公告不點交狀況下，即使透過法拍得標，在租賃期限未終止前，仍要繼續出租給對方。

由於法律要保護經濟上的弱者（房客），故原屋主將房子出售他人，房客原有租約將不受影響，得標人無法任意變更原訂之租期、租金等條件，對房客而言只是房東換人。所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。若得標人想要房客提早交屋，需與房客協商，甚至要另行貼補搬遷費。如果遇到惡房客、得標後拒絕繳納房租，在對方未繳納2期租金狀況下，可發存證信函催繳，請求對方將租金匯至指定帳戶；若又過2期仍未收到租金，即可再發一次存證信函通知解除租約。

記者馬慎渝／綜合報導

採訪╱潘姿羽

民眾購買中古屋時，通常透過仲介業者當中間人，直到買賣雙方都談到合意的價錢才成交。但市場上常有買方因故取消交易卻拿不回斡旋金，或者買方與仲介對服務費的理解不同等爭議。民眾若有疑慮，應善用契約審閱期仔細閱讀條文，也可透過行政院消費者保護會、內政部所提供的消保法規與定型化契約範本，了解保障自身權益之道。

民眾簽約前應了解自己的權利義務，避免因自身疏忽引起糾紛(攝影╱王建棟)

由於房屋買賣金額高，仲介與屋主交涉時，會請有意願的買方在確認出價後支付一筆「斡旋金」，以展現購買誠意，再交由仲介協助議價。當買賣方對成交金額達成共識後，這筆斡旋金便轉成「定金」交給賣方。

內政部、行政院消費者保護會均公布定型化契約書範本，民眾可事先上網瀏覽以瞭解契約內容

周承諺╱台北報導

因房價飆漲，部分民眾選擇找親友合購房屋，減輕還款負擔。但也因合購牽涉產權登記及付款、貸款分擔比例等事項，在操作上比個人購屋更有風險。專家表示，若民眾有意合購，以熟人、兄弟姊妹合資為佳，並訂白紙黑字契約，設定出資比例較具保障。

2人以上合資購屋須先協議出資比例與權利義務再行購屋。（圖／黃競鋒攝）

台灣房屋總經理古兆憲表示，若民眾打算合購房屋，首先要慎選合購對象，一般而言，與熟人容易溝通，也較能掌握對方財務狀況，比與交情淺薄的友人合購風險相對降低。最好避免與陌生人合資，若有此需求，古兆憲表示，合資人數愈少愈好，以避免人多嘴雜，降低意見分歧的可能。