三重買屋賣屋在地生活社區專家林其慧

1. 結構堅固：由於住宅是依標準廠房設計，重視的是作業環境和設施，還要加計廠房設備的重量承載度，所以在結構上會比一般住宅堅固。

2. 空間規畫寬敞：一般住宅室內高度是2米9∼3米2的設計，但工業住宅則多為3米6，壓迫感較低，經裝潢後也較容易呈現氣勢感。在公設的部分，通常每層樓面會設置兩組樓梯、還有一組比自用住宅載重條件高的電梯。

3. 兩種電壓選擇：既然是以工業用途來蓋房屋，自然在電力、動力、重力、光線等皆以廠房設施為考量，負荷量也較大。此外，一般來說，水管的水徑會較大；在電壓的提供上也較多元，可能同時兼具110V、220V，增加生活使用上的便利性。

4. 多數房價比周邊便宜1∼2 成：工業用地取得土地的成本僅為一般住宅用地的6∼7成，更早期的甚至只有4成。由於成本低，加上有些先天上無法解決的缺點，反映在售價上通常都會便宜1∼2成，提供給想住進該地區、但礙於預算不足的購屋者一個不錯的選擇。

不過，21世紀不動產淡水竹圍加盟店店長白章珍指出，「相較便宜」也並非是每一地區都適用，像在竹圍，就有50%的土地在使用分區上是屬工業用地，在居住需求降不下來時，地點好的工業住宅有時價格還比一般住宅高。例如，離竹圍捷運站走路約3分鐘的工業住宅「觀海極品」，在15年前甫推案時1坪14萬元。而另一個離捷運站走路10分鐘左右的一般住宅「宏國薇閣」，19年前每坪就賣20萬元左右，至今價格也還盤在20萬元附近，但是「觀海極品」的成交價已是30幾萬元，已增值了1倍以上，這說明了房屋的價值仍取決於「地段」。

5. 自住使用可申請自用住宅稅率：到目前為止，還有多數人以為，買下工業住宅在繳稅時須依據工業用稅率，外界甚至謠傳：雖然一開始感覺買到便宜貨，不過多年下來的稅負累積，房價其實並不便宜。這觀念其實有誤，由於工業住宅個案不斷增多，所以早在民國85年時財政部即函示：「75年函示規定工業用地不可依自用住宅稅率課徵地價稅，土地增值稅⋯⋯， 停止適用。」也就是說，政府就已放寬工業住宅在水電、稅負上的規定，像是地價稅、房屋稅等，稅捐機關的解釋令改以「實際使用狀況」作為課稅精神。換言之，只要是當做住宅使用，即便位於工業用地上的房屋，一樣可適用自用住宅的優惠稅率。

按照我國現行《土地稅法》規定，如果房子是自用，有兩個認定條件：1.本人、配偶或直系血親設籍在此、2.做為住家使用，沒有出租或營業用事實。符合上述就能和一般住宅一樣，適用千分之二的優惠地價稅率（持有稅部分），即使在交易土地增值稅上也適用。所以柯玉秋表示，如今的工業住宅和一般住宅在稅費上幾乎沒有不同， 水、電費在費率上，也不會因是工業區或住宅區而有不同標準，硬要說的話，就是水管管徑可能較大， 要付的水費可能多一點點！

登記名義非「住宅」　將不適用於優惠房貸

雖然這些優點看起來都十分吸引人，但是還有4大困擾在購買前不得不防：

1. 優惠房貸不適用：因政府所辦理的各項優惠房貸，都有建物所有權狀主要用途欄需登載有「住宅」或「住」字樣的規定，若以其他名義申請建築執照的都不適用。柯玉秋說，通常工業住宅的銀行核貸成數會比一般住宅少10%∼15%，所以購屋者若因頭期款預算不足，想購入比周邊房價便宜一點的工業住宅，此想法恐不可行。

2. 居住品質受影響：工業住宅可想而知必定緊鄰工業區，假設區內的工廠還未遷廠，不免會受到車輛進出頻繁、空氣汙染、噪音等的干擾；另外，假使是在多數工廠已遷離的情況下，也不能阻止你家對面可能成為辦公室，或是哪天開個小型加工廠所帶來的出入複雜、吵雜等問題。白章珍建議若要買進以自用為主的工業住宅，可以盡量避開低樓層，因為低樓層被當做公司行號使用的機會較大。

3. 要有接受你家是「違建」的心理準備：如前所述，所有的房間隔間、增加廁所或是挑高而做夾層的裝潢設計，皆是不合法的，所以早期有些代銷公司在做工業住宅的銷售時，都會刻意隱瞞其使用地目， 在樣品屋或是廣告DM上會說共有幾房幾廳，誤導消費者，待使用執照核發後，進行隔間或加裝廁所等「二次施工」，就會變成所謂的違建，一旦有人舉報，相關單位就一定要來處理。柯玉秋舉例，按照過往經驗，舉報人不外乎是其他建商或是想藉由頻繁舉報使該社區房價下跌的投資客，以利他們低價收購。

4. 賺了房價虧了裝潢價：早期在資訊不發達的時代，建商或許可以連哄帶騙掩蓋其是工業住宅的名目，但經多年下來所累積的消費糾紛，令建商不得不充分告知消費者，以免有代客二次施工，責任歸屬變成建商的疑慮，如今多數建商都只會以毛胚屋的形式交屋，未來屋內的隔間、拉管線到裝潢的費用都要由買方承擔，雖然房價每坪少了3萬元，但裝潢費卻也使每坪多出2萬∼5萬元的預算，加總起來不一定划算。因此，專家建議買中古且已經隔好間的產品反而會比較划算。

維護權益，買前必看「謄本」和「竣工圖」

從前文可知，工業住宅優點雖不少，但在決定要買進前，有6大「撇步」一定要再三確認，以免用一般住宅的高價，胡裡胡塗地買到工業住宅，損失了自己應有的權益。

撇步1》調謄本確認用途

若是工業住宅，謄本上的主要用途會標註「廠房」或「工業用」， 一目了然。

撇步2》拿竣工圖看格局

判斷成屋是否為工業住宅時，可以向賣方索取竣工圖來看，唯有竣工圖才能呈現房屋最原本的面貌， 若是二次施工，圖面呈現就會不一。至於預售屋因為還未完工，所以不會有竣工圖，只會有廣告DM 上畫出的「幾房幾廳幾衛」格局， 若建商刻意隱瞞也看不出其是否為工業住宅，建議多打聽或可留下DM當證據，以防日後爭議。

撇步3》查尋是否曾被檢舉

假設欲買的工業住宅位在台北市，即可上台北市建築管理工程處（www.dba.taipei.gov.tw），點選左方「熱門查詢」→「違建查報案件查詢」，輸入門牌地址後就會得知該物件是否曾被列為「報拆」，以及「施工進度」等。雖然明知工業住宅擅改格局是違法，但若該物件未有建管處列管紀錄，成屋也已有5∼6年，被報拆的機率相對小，也能較為安心。反之，若該棟有許多戶都被檢舉，就要謹慎看待、嚴加考慮購入的必要性。

撇步4》搞清楚是舊式還是新式工業住宅

如果屋齡超過15年，外觀較無設計感，甚至是明顯高出區域的樓層高度，便可以合理懷疑是屬於舊式工業住宅。

中信房屋新莊中正加盟店長邱志杰提醒，因為早期工業住宅多用於單身宿舍，使用的建材較不講究， 多採用成本最便宜的防火石綿板隔間，不像新式的住宅用磚牆隔間， 如今石綿板已被證實是導致呼吸道疾病的元凶之一，在現行的建材法規上是不合法的，也已禁用，而新式的工業住宅較不會有此問題。

撇步5》問當地經營多年房仲

真相是被挖出來的！若是想便宜購入工業住宅，可以多問幾位在地經營多年的房仲，聽聽他們的意見，並從中互相打聽交換資訊，了解該工業住宅的合理行情，以及是否有外人不易發現的缺失。

撇步6》自用住宅稅率須主動申請

買下工業住宅後，切記第一件事就是主動申請變更為自用住宅使用，因若所有權人未主動辦理變更申請，稅捐機關並不會將地價稅率調整為較低稅率，按此下來，每年所支出的地價稅便會增加4倍，長年累績也是筆不小支出。申請後， 一定要經主管機關到場認定，才能享有自用住宅的優惠稅率。